El precio anunciado de una vivienda nueva no es el presupuesto completo de compra. El error más frecuente es resolver la diferencia con una regla rápida —“añade un porcentaje”— que mezcla impuestos, gastos profesionales, financiación y costes posteriores.
Una planificación útil separa cada concepto y comprueba si realmente aplica a tu operación.
Precio de compra y coste total no son lo mismo
Antes de reservar, construye un presupuesto con columnas distintas: precio, impuestos, formalización, asesoramiento si lo contratas, financiación y colchón para conceptos todavía no cerrados.
Así podrás distinguir importes fijados por norma de costes que dependen del proveedor, del banco o de las circunstancias del comprador.
| Concepto | Cuándo puede aplicar | Sobre qué se calcula / de qué depende | Quién lo cobra | Legal/fijo vs variable | Qué comprobar |
|---|---|---|---|---|---|
| IVA | Primera entrega de vivienda nueva sujeta a IVA | Precio/base imponible y régimen fiscal aplicable | AEAT, normalmente repercutido por el vendedor | Tipo legal; supuesto aplicable | Tipo vigente y si existe un régimen reducido legalmente aplicable |
| AJD | Escritura notarial sujeta a IVA cuando concurren los requisitos | Base imponible y normativa autonómica | ATRIAN | Tipo legal; general Andalucía 1,2% validado para esta guía | Tipo vigente, beneficios y supuestos específicos |
| Notaría | Formalización en escritura cuando corresponda | Arancel y características de la operación | Notaría | Regulado, importe según operación | Qué conceptos corresponden a la compraventa y presupuesto aplicable |
| Registro | Inscripción del título | Arancel y características del asiento | Registro de la Propiedad | Regulado, importe según operación | Actos que se inscriben y coste estimado de la operación concreta |
| Gestoría | Cuando se contrata o interviene por la operativa de la financiación | Servicio y proveedor | Gestoría | Variable | Quién la contrata, qué gestiona y presupuesto |
| Tasación / financiación | Si existe hipoteca o la entidad exige valoración | Tasación, préstamo y condiciones financieras | Tasadora / entidad / proveedor según concepto | Variable o regulado según concepto | Tasación, comisiones aplicables, TAE y productos asociados |
IVA en la primera transmisión de vivienda nueva
La Junta de Andalucía informa de que la primera transmisión de vivienda nueva está sujeta a IVA. El IVA aplicable a la entrega de viviendas es, con carácter general, del 10%. El tipo del 4% se aplica en los supuestos legalmente previstos para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Por tanto, no debe aplicarse un tipo reducido por la sola etiqueta genérica de ‘vivienda protegida’ sin comprobar su régimen concreto.
No conviertas ese dato en una regla eterna: el tipo y las excepciones deben revalidarse justo antes de publicar y antes de cerrar una operación.
AJD en la escritura de vivienda nueva
Cuando la compraventa sujeta a IVA se formaliza en documento público, entra también en juego la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
ATRIAN publica actualmente un tipo general del 1,2% para AJD, sujeto a la normativa aplicable y a posibles tipos o beneficios específicos según el caso.
IVA y AJD son conceptos diferentes. Por eso una calculadora de compra debe mostrarlos por separado y explicar la base y el supuesto aplicable.
Notaría, Registro y gestoría: no son un impuesto
La escritura, su acceso al Registro y, cuando se utilice, la intervención de una gestoría generan conceptos distintos de los tributos. Su coste puede depender de la operación y del servicio.
No es correcto presentarlos como si fueran un porcentaje fiscal fijo. Antes de comprometerte, solicita información o presupuesto cuando sea posible y distingue quién presta el servicio y quién debe asumirlo.
Hipoteca: costes y productos que dependen de la financiación
Si necesitas financiación, el presupuesto debe incorporar la hipoteca como una capa separada. Tasación, condiciones del préstamo, comisiones cuando procedan y productos vinculados o combinados pueden modificar el coste efectivo.
El Banco de España recuerda que la entidad evalúa solvencia y garantía antes de decidir si concede el préstamo. Un cálculo preliminar no equivale a aprobación.
Por eso conviene estudiar la financiación antes de firmar compromisos que dependan de conseguirla.
Qué costes NO están incluidos aquí
Esta guía se centra en adquirir una vivienda nueva. No debe confundirse con el coste anual de tenerla.
IBI, comunidad, suministros, seguro, mantenimiento y, para determinados propietarios no residentes, obligaciones fiscales posteriores pertenecen al presupuesto de tenencia. Se desarrollan en la guía «Costes anuales de una segunda residencia».
Un ejemplo de presupuesto sin falsa precisión
Utiliza la tabla anterior como plantilla de presupuesto: crea una fila por cada concepto que realmente aplique a tu operación y añade el importe confirmado, su fuente y el momento de pago. Mantén separados IVA y AJD de notaría, Registro, gestoría y financiación para no convertir conceptos de naturaleza distinta en un porcentaje único.
Introduce cifras únicamente cuando tengas una fuente oficial, una liquidación aplicable o un presupuesto actual. Si un concepto todavía no está cerrado, márcalo como pendiente en vez de inventar una media.
Checklist de costes antes de reservar
- Confirma si jurídicamente estás ante una primera transmisión.
- Verifica el IVA vigente y cualquier supuesto especial.
- Comprueba AJD y posibles condiciones aplicables.
- Separa impuestos de aranceles y servicios profesionales.
- Solicita presupuesto de asesoramiento si lo utilizarás.
- Si habrá hipoteca, inicia el análisis financiero pronto.
- No confundas preestudio con aprobación.
- Reserva una línea aparte para costes recurrentes posteriores.
- Revalida los tipos fiscales inmediatamente antes de firmar.
- No apliques porcentajes genéricos de internet a una operación concreta.
La cifra útil no es un porcentaje universal, sino un presupuesto trazable: cada concepto, su fuente y el momento en que debe pagarse.
Recibe próximas guías para calcular mejor el coste real de comprar vivienda en Andalucía.
Responsable: Pedruscos, S.L. Trataremos tu correo electrónico, con tu consentimiento, para enviarte nuestras guías y novedades por email. Puedes darte de baja en cualquier momento. Más información en nuestra Política de Privacidad.