“Está todo revisado” no es una comprobación. Una due diligence inmobiliaria útil identifica qué pregunta responde cada documento, quién debe revisarlo y qué cuestiones quedan fuera.
No existe un único certificado que garantice por sí solo la situación jurídica, urbanística, técnica y económica de una vivienda.
Due diligence no es un único documento
Organiza la revisión por capas: titularidad y cargas; identificación física; urbanismo y ocupación cuando proceda; comunidad; estado técnico; contrato y pagos; financiación y representación.
La profundidad necesaria cambia según sea vivienda nueva, usada, en construcción o parte de un edificio con comunidad.
Titularidad y cargas
Nota simple y Registro
La nota simple del Registro de la Propiedad ofrece información sobre la finca, titulares de derechos inscritos y cargas o limitaciones que constan registralmente.
Registradores recuerda que la nota simple es informativa. Si se necesita acreditar con efectos frente a terceros la libertad o gravamen, la certificación registral tiene un alcance distinto.
Pide información suficientemente reciente para la fase de la operación en que te encuentras.
Qué no te dice por sí sola
Una nota simple no es una inspección del estado físico, no sustituye el análisis urbanístico, no explica necesariamente deudas o derramas comunitarias futuras y no valida por sí sola cualquier discrepancia de superficie.
Catastro, superficies y coherencia documental
Catastro y Registro son instituciones diferentes. El Catastro es un registro administrativo que describe características físicas, económicas y jurídicas de los inmuebles; la referencia catastral identifica el bien en la cartografía catastral.
Compara escritura, Registro, Catastro, planos y realidad física. Una diferencia no debe diagnosticarse automáticamente desde una pantalla: hay que entender su origen y, si es material, pedir revisión profesional.
No utilices metros anunciados como sustituto de esta comprobación.
Situación urbanística y ocupación
Según inmueble, municipio, antigüedad y actuación realizada, pueden ser relevantes licencias, declaraciones responsables, situación de ocupación o documentación urbanística.
No existe una lista universal idéntica para todos los casos. Si hay ampliaciones, cambios de uso, reformas relevantes o dudas sobre lo construido, incorpora revisión técnica y jurídica antes de comprometerte.
Comunidad de propietarios, deudas y derramas
En edificios sujetos a comunidad, revisa la información disponible sobre cuotas, deudas, presupuestos, actas y derramas.
Una cuota ordinaria actual no demuestra que no vaya a existir una actuación extraordinaria. Las actas pueden revelar obras aprobadas, debates relevantes o necesidades de mantenimiento.
La comunidad forma parte tanto de la due diligence como del presupuesto anual posterior.
En una vivienda sometida a propiedad horizontal, no basta con conocer la cuota mensual. El adquirente responde con el propio inmueble por las cantidades adeudadas a la comunidad por anteriores titulares hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. En la escritura, el transmitente debe declarar si está al corriente y aportar certificación coincidente del estado de deudas, salvo que el comprador le exonere expresamente de esa obligación.
Comprueba también las deudas pendientes de IBI. En caso de transmisión, el inmueble queda afecto, en régimen de responsabilidad subsidiaria y en los términos tributarios aplicables, al pago de las cuotas pendientes; el notario solicita información y advierte a las partes sobre las deudas de IBI asociadas al inmueble y sobre esta afección.
Documentación técnica
Dependiendo del inmueble pueden ser relevantes certificados, inspecciones del edificio, documentación de instalaciones, libro del edificio en los supuestos aplicables, proyectos o documentación de reformas.
El notario realiza controles jurídicos importantes, pero el propio Notariado aclara que su intervención no garantiza, por ejemplo, el estado físico de la vivienda o todos los boletines e instalaciones. Esa es una razón para separar revisión jurídica y técnica.
Contrato, pagos y financiación
Antes de una reserva o contrato, revisa:
- quién firma y con qué capacidad;
- vivienda y anexos;
- precio y calendario;
- qué ocurre con las cantidades entregadas;
- fecha o condiciones de entrega;
- consecuencias del incumplimiento;
- relación con la financiación;
- documentación incorporada como anexos.
Si compras sobre plano, añade las comprobaciones específicas de la guía «Comprar vivienda sobre plano».
Qué hace el notario y cuándo conviene asesoramiento independiente
El notario controla legalidad, identidad y capacidad de los otorgantes, títulos y poderes aportados y aspectos registrales de la operación, además de informar a las partes.
Ese papel no sustituye necesariamente un asesor que defienda de forma independiente los intereses de una sola parte antes de firmar contratos privados, ni una inspección técnica.
Cuando exista una duda material, resuélvela antes de pagar o firmar.
Checklist por momento
Antes de reservar
Identifica inmueble y vendedor/promotor; pide información registral; entiende precio y devolución; comprueba financiación necesaria; detecta discrepancias evidentes.
Antes de contrato privado o arras
Completa revisión registral, catastral, urbanística y comunitaria según caso; revisa documentación técnica; negocia condiciones; verifica pagos y anexos.
Antes de escritura
Actualiza la información relevante; confirma cumplimiento de condiciones; coordina fondos y financiación; revisa documentación final y cualquier cambio desde el contrato.
Recibe próximas guías y checklists para revisar una compra inmobiliaria con más contexto.
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