El presupuesto de una segunda residencia no termina el día de la escritura. Una vivienda que se utiliza pocas semanas puede seguir generando impuestos, comunidad, contratos de suministro, seguro, mantenimiento y obligaciones fiscales.
La forma más fiable de estimarlo no es buscar “cuánto cuesta al año una casa en España”, sino pedir los documentos de la vivienda concreta y separar costes fijos, variables y extraordinarios.
Gastos de compra y gastos de tener la vivienda son cosas distintas
IVA, AJD o los impuestos y gastos de adquisición pertenecen al momento de compra y se explican en la guía «Costes de comprar vivienda nueva en Andalucía».
Aquí empieza el presupuesto posterior: lo que puede repetirse cada año o aparecer durante la propiedad.
IBI y otros tributos o tasas locales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo local. Para estimarlo, pide información del inmueble concreto y consulta al ayuntamiento competente.
No extrapoles el recibo de otra vivienda por precio o tamaño: el cálculo fiscal utiliza elementos propios del inmueble y del municipio.
También pueden existir tasas o prestaciones patrimoniales locales relacionadas con determinados servicios. Comprueba cuáles corresponden a la dirección concreta.
Comunidad de propietarios
Cuota ordinaria
Si la vivienda pertenece a una comunidad, solicita la cuota vigente y qué servicios cubre. No presupongas su importe por el aspecto del edificio.
Derramas
Una derrama no es un coste anual fijo. Puede aprobarse para obras o necesidades extraordinarias. Antes de comprar, revisa la documentación comunitaria disponible para conocer actuaciones aprobadas o asuntos relevantes.
No sumes una derrama puntual como si se repitiera todos los años, pero tampoco ignores una ya aprobada.
Fiscalidad del propietario no residente
La AEAT indica que las rentas derivadas de inmuebles situados en España pueden quedar sujetas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Para personas físicas no residentes, un inmueble urbano destinado a uso propio o desocupado puede generar renta imputada conforme a las reglas aplicables. Si está alquilado, el tratamiento es diferente.
Los porcentajes, tipos y reglas dependen del ejercicio y de las circunstancias del contribuyente. No utilizamos aquí una cifra cerrada porque debe revisarse para el año fiscal correspondiente y, cuando sea necesario, con asesoramiento fiscal.
Seguro
El coste depende de vivienda, coberturas, capitales asegurados, uso y aseguradora. Compara pólizas por cobertura y exclusiones, no solo por prima.
Si existe hipoteca, revisa además las condiciones del préstamo y la regulación de productos asociados.
Suministros y consumo
Electricidad, agua, telecomunicaciones u otros servicios pueden tener componentes fijos aunque el consumo sea bajo.
Pide, cuando sea posible y procedente, históricos o condiciones contractuales, pero recuerda que el gasto del propietario anterior no predice necesariamente el tuyo.
Una vivienda utilizada solo en vacaciones puede requerir también decisiones sobre climatización, vigilancia, conectividad o gestión en ausencias.
Mantenimiento de la vivienda
Separa mantenimiento ordinario de reparaciones imprevistas. La antigüedad, instalaciones, exposición ambiental, equipamiento y frecuencia de uso influyen.
En una segunda residencia conviene presupuestar también quién revisará la vivienda cuando esté vacía y cómo se gestionará una incidencia.
No hay una cifra universal responsable para este apartado.
Cómo estimar el coste antes de comprar
Documentos de comunidad
Pide cuota ordinaria, información de derramas y, dentro de la due diligence, actas y documentación relevante según proceda.
Recibos y tributos
Solicita información del IBI y otros conceptos locales de la vivienda. Verifica con el organismo competente cuando sea necesario.
Históricos de consumo
Pueden servir como referencia, nunca como garantía. Ajusta la estimación a tu uso previsto.
Añade después seguro, mantenimiento y fiscalidad según tu situación.
Checklist de presupuesto anual
- IBI de la vivienda concreta.
- Otras tasas locales aplicables.
- Cuota ordinaria de comunidad.
- Derramas aprobadas o previsibles conocidas.
- Fiscalidad según residencia y uso.
- Seguro.
- Términos fijos de suministros.
- Consumo previsto.
- Mantenimiento ordinario.
- Fondo para incidencias.
- Gestión de la vivienda en ausencias, si la necesitas.
- Revisión anual de impuestos y contratos.
El resultado debe ser un presupuesto propio, no una media de internet. Cuanto más documento real tengas antes de comprar, menor será la parte basada en suposiciones.
Recibe próximas guías para planificar mejor el coste real de comprar y mantener vivienda en España.
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